Une demande récurrente, une réponse constante

En février 2025, le sénateur Christian Bruyen (Marne) interrogeait le ministère sur l’opportunité de rendre le diagnostic mérule obligatoire, à l’image de ce qui existe pour les termites. Sa question écrite n°03476 pointait un paradoxe flagrant : les professionnels du terrain constatent une présence croissante de Serpula lacrymans dans les biens mis en vente, tandis que la cartographie officielle affiche des zones entières comme indemnes.

La réponse ministérielle, publiée dix mois plus tard, reprend les arguments avancés depuis une décennie. La mérule serait liée à un défaut d’entretien ou à un incident ponctuel. Sa gestion relèverait de la responsabilité individuelle des propriétaires. Les dispositifs existants — déclaration en mairie, arrêtés préfectoraux, information dans le dossier de diagnostic technique — suffiraient.

Cette position ignore la réalité du marché immobilier et les conséquences économiques pour l’ensemble des acteurs.

La carte des arrêtés préfectoraux : un outil inopérant

La loi ALUR de 2014 prévoyait un mécanisme simple : lorsque plusieurs foyers de mérule sont identifiés dans un secteur, le préfet peut délimiter une zone à risque par arrêté. Dans cette zone, le vendeur doit informer l’acquéreur de l’existence de ce risque.

Onze ans après l’entrée en vigueur de ce dispositif, le constat est sans appel. Selon la cartographie publiée par le CEREMA en 2024, seule une vingtaine de départements français disposent d’un arrêté préfectoral mérule. Certains n’ont qu’une poignée de communes concernées.

⚠️ Réalité du terrain : Les laboratoires de mycologie reçoivent des prélèvements de toute la France métropolitaine. Le Grand Est, le Centre-Val de Loire, l’Île-de-France, l’Auvergne-Rhône-Alpes, la Nouvelle-Aquitaine… Serpula lacrymans est présente partout où les conditions le permettent : bâti ancien, humidité, confinement.

Cette cartographie faussée s’explique simplement : personne n’a intérêt à déclarer. Le propriétaire voit son bien dévalorisé. L’agent immobilier risque de voir sa transaction compromise. Le maire craint pour l’attractivité de sa commune. Le mécanisme de remontée d’information prévu par la loi ALUR est structurellement défaillant.

Des conséquences financières lourdes pour les particuliers

Pour l’acheteur

Acquérir un bien infesté par la mérule sans le savoir est un scénario fréquent. Le champignon se développe à l’abri de la lumière, dans les espaces confinés : derrière les doublages, sous les planchers, dans les caves et vides sanitaires. À un stade précoce, aucun signe extérieur ne trahit sa présence.

L’acheteur peut visiter le bien, faire réaliser les diagnostics obligatoires, signer l’acte authentique, et ne découvrir l’infestation que des mois plus tard, lors de travaux de rénovation ou d’aménagement.

💰 Coût d’un sinistre mérule : Les coûts de traitement et de remise en état dépassent régulièrement plusieurs dizaines de milliers d’euros. Dans les cas les plus graves, le montant des travaux excède la valeur du bien lui-même.

Pour le vendeur

Le vendeur n’est pas pour autant à l’abri. Le Code civil impose une garantie des vices cachés. Un vice est considéré comme caché lorsqu’il rend le bien impropre à l’usage auquel il est destiné, ou diminue tellement cet usage que l’acquéreur ne l’aurait pas acheté, ou l’aurait acheté à un prix moindre, s’il en avait eu connaissance.

Une infestation de mérule non détectée au moment de la vente entre parfaitement dans cette définition. La jurisprudence est constante : les tribunaux condamnent régulièrement les vendeurs à des réductions de prix substantielles, au financement des travaux de remise en état, voire à l’annulation pure et simple de la vente avec restitution intégrale du prix.

L’ignorance du vendeur ne l’exonère pas. Même de bonne foi, même sans avoir jamais vu le moindre signe de présence fongique, il peut être tenu responsable au titre de la garantie légale.

Les professionnels de l’immobilier pris en étau

Le ministère, dans sa réponse au sénateur Bruyen, rappelle que les intermédiaires professionnels engagent leur responsabilité en cas de manquement à leur devoir de conseil. Notaires, agents immobiliers et diagnostiqueurs peuvent être mis en cause s’ils avaient connaissance d’un risque et ne l’ont pas signalé.

Cette mise en garde est juridiquement exacte. Elle est aussi profondément injuste dans le contexte actuel.

L’agent immobilier : un « sachant » aux yeux de la justice

La jurisprudence récente ne laisse aucune ambiguïté : l’agent immobilier est considéré comme un professionnel averti, un « sachant », tenu à une obligation d’information renforcée envers les acquéreurs.

📜 Jurisprudence : Cour d’appel de Poitiers, 15 septembre 2020

Une agence immobilière a été condamnée à verser plus de 82 000 euros de dommages et intérêts aux acquéreurs d’une maison infestée par la mérule. Le diagnostiqueur avait mentionné dans son rapport la présence de « pourriture cubique » — un indice technique qui aurait dû alerter le professionnel de la vente.

La cour a estimé que les acquéreurs, profanes en la matière, auraient dû être clairement informés par l’agent immobilier des implications de cette mention.

La Cour de cassation a confirmé cette ligne en 2023 (Cass. 3e civ., 16 mars 2023, n° 21-25.082) : l’agent immobilier ne peut pas se retrancher derrière le rapport du diagnostiqueur pour échapper à sa responsabilité. Il lui incombe de mentionner les caractéristiques essentielles du bien et d’alerter les acquéreurs sur tout élément susceptible d’affecter leur consentement.

Autrement dit, l’agent immobilier qui passe sous silence une mention technique dans un rapport de diagnostic — même s’il ne la comprend pas lui-même — engage sa responsabilité. Il peut être condamné in solidum avec le diagnostiqueur, le notaire, ou le vendeur, à indemniser les acquéreurs pour l’intégralité du préjudice subi.

Le diagnostiqueur immobilier

Le diagnostiqueur réalise un état relatif à la présence de termites dans les zones sous arrêté préfectoral. Ce diagnostic, codifié par la norme NF P 03-200, ne porte que sur les parties visibles et accessibles du bien, sans démontage ni sondage destructif. Il peut mentionner la présence d’indices de champignons lignivores, mais ce n’est pas son objet principal.

La mérule, par nature, échappe à ce type d’examen. Elle colonise les structures en profondeur avant de produire des signes visibles en surface. Lorsque le sporophore apparaît — cette masse brunâtre caractéristique — l’infestation est déjà avancée et les dégâts structurels souvent irréversibles.

Le notaire

Le notaire insère généralement dans l’acte de vente une clause d’information sur le risque mérule. Cette clause type rappelle les conditions de développement du champignon et les obligations légales. Elle ne renseigne en rien sur la présence effective de mérule dans le bien concerné.

Le notaire n’a ni la compétence technique ni la mission de procéder à une inspection du bien. Son devoir de conseil s’exerce sur la base des informations dont il dispose. Sans diagnostic spécifique, ces informations sont nécessairement lacunaires.

Un cercle vicieux

Trois professions se retrouvent ainsi exposées à une mise en cause judiciaire, sans disposer des outils réglementaires pour évaluer le risque qu’on leur demande de signaler. Le ministère leur rappelle leurs responsabilités, mais leur refuse l’instrument technique — le diagnostic obligatoire — qui leur permettrait de les assumer.

L’expertise mycologique : la seule protection effective

Face à ce vide réglementaire, l’expertise fongique indépendante constitue aujourd’hui la seule démarche permettant de sécuriser une transaction immobilière vis-à-vis du risque mérule.

Cette expertise ne se limite pas à un repérage visuel. Elle comprend :

  • Une inspection approfondie des zones à risque — caves, vides sanitaires, doublages, combles — avec si nécessaire des investigations complémentaires
  • Un prélèvement d’échantillons pour identification en laboratoire
  • Une identification précise de l’espèce, car toutes les espèces de champignons lignivores n’ont pas le même potentiel de dégradation ni les mêmes implications juridiques
  • Un rapport d’expertise détaillé : espèce identifiée, étendue de l’infestation, évaluation des dégâts structurels, origine probable de l’humidité

✅ Ce que l’expertise apporte à chaque acteur :

  • Pour l’acheteur : savoir exactement ce qu’il acquiert et intégrer le coût éventuel des travaux dans sa négociation
  • Pour le vendeur : une preuve de bonne foi et de transparence, opposable en cas de litige ultérieur
  • Pour les professionnels : l’information technique qui leur manque pour exercer pleinement leur devoir de conseil — et se prémunir contre une mise en cause

Confondre Serpula lacrymans avec Leucogyrophana pulverulenta ou Coniophora puteana peut avoir des conséquences majeures sur l’évaluation du sinistre et les décisions à prendre. Seule une identification mycologique rigoureuse permet de caractériser précisément la situation.

Conclusion

Le ministère du Logement a choisi de maintenir le statu quo. Les arguments avancés — responsabilité individuelle des propriétaires, dispositifs d’information existants, différence de nature avec le risque termites — ne résistent pas à l’examen de la réalité du terrain.

La mérule est présente sur l’ensemble du territoire métropolitain, bien au-delà de la vingtaine de départements couverts par un arrêté préfectoral. Son développement ne résulte pas nécessairement d’une négligence : un incident hydrique peut survenir dans n’importe quel bâtiment, à n’importe quel moment de sa durée de vie. Et les conséquences financières d’une infestation non détectée se chiffrent en dizaines de milliers d’euros — pour les particuliers comme pour les professionnels condamnés in solidum.

En refusant d’instaurer un diagnostic obligatoire, le ministère renvoie chaque acteur à ses responsabilités. Mais il ne leur donne pas les moyens de les assumer. C’est à chacun — vendeur, acheteur, professionnel — de prendre les mesures nécessaires pour se protéger.

L’expertise mycologique indépendante n’est pas obligatoire. Elle est simplement indispensable.